■立地の特徴
浜松市浜名区内野2259番地に位置し、遠州鉄道鉄道線「西ヶ崎」駅から徒歩30分圏内のロードサイドに立地する物件です。敷地内に26台分の駐車場を備えており、車でのアクセスを前提とした集客が可能な環境です。鉄骨造2階建て、延床面積440㎡（133.1坪）と、まとまった規模の店舗展開に対応できる広さを持っています。

■商圏の特徴
最寄りの西ヶ崎駅の1日乗降客数は1,439人（2021年度）と小規模駅であり、徒歩客よりも車来店を主軸とした商圏設計が現実的です。ロードサイド立地に26台の駐車場を備え、133.1坪の広さを活かした業態が商圏特性に合致します。

■向いている業種
元クリニックの跡地であるため、診察室・待合スペースなど区画された間取りが残っている可能性があり、医療・介護・福祉関連施設や調剤薬局、リハビリ施設への転用は親和性が高いと考えられます。また、物件情報において飲食店利用については相談対応可とされており、広い床面積と駐車場台数を活かした大型飲食業態も検討の余地があります。なお、2階の一部に使用不可スペースがあるため、実際に使用できる面積については事前に確認が必要です。

■ターゲット客層
26台の駐車場を持つロードサイド立地であることから、車移動を主とする広域からの来店客を主なターゲットとした業態設計が適しています。133.1坪の広さを活かし、一定の滞在時間を想定した業態や、まとまった人数が利用するグループ向けサービスとの相性が良いと考えられます。

■メリット・注意点
メリットとしては、礼金2ヶ月・保証金5ヶ月・償却なし・内装譲渡金なしと、初期費用の構成が比較的シンプルで見通しを立てやすい点が挙げられます。駐車場26台が賃料に含まれているため、別途駐車場コストが発生しない点も実務上の利点です。注意点としては、契約形態が普通賃貸借契約（5年自動更新）であること、保証会社への加入と借家人賠償保険への加入が必須条件となっていること、また2階の一部に使用不可スペースがあるため、実質的な使用可能面積を事前に把握したうえで業態設計を行う必要があります。成約時には仲介手数料に加えて企画手数料（各賃料1ヶ月分相当）が発生する点も、初期費用の計算に含めておくことが重要です。

■プロスパープロジェクトからの一言
広い敷地と豊富な駐車スペースを持つロードサイド物件は、車社会の地域では希少な選択肢です。元クリニック跡地という特性を活かした業態はもちろん、飲食店利用についても相談対応可能とのことですので、まずは用途や条件について気軽にお問い合わせいただくことをおすすめします。