■立地の特徴
岐阜県大垣市宮町に位置し、JR東海道本線大垣駅から徒歩4分の駅前立地です。17階建て複合ビルの3階部分であり、駅近のビル内テナントとして高い視認性と安定した通行量が期待できます。敷地内駐車場はなく、徒歩圏内の来客を主な対象とする立地構成です。


■商圏の特徴
大垣駅は1日乗降客数27,567人（2021年度）を擁する中規模駅であり、駅前立地かつ徒歩4分という条件から、駅利用者を主な商圏とした集客が見込まれます。面積は約81.95坪と中規模テナントとして活用できる広さを持ちますが、敷地内駐車場はないため、徒歩・公共交通機関利用客を中心とした商圏設計が求められます。


■向いている業種
現状はスケルトン状態のため、内装を一から自由に設計できる点が大きな特徴です。ただし、飲食店は利用不可の条件が明示されているため、オフィス、学習塾、クリニック、サービス業、リラクゼーション、フィットネス、小売業など、飲食以外の業態が対象となります。広めの面積を活かした複合型サービス業態や、駅前立地に適した通いやすい業種に向いています。


■ターゲット客層
大垣駅を日常的に利用する通勤・通学者や、駅周辺を行き来するビジネス利用者が主なターゲットとなります。81.95坪という広さから、複数のサービスを同一フロアで提供するスタイルにも対応できるため、幅広い年齢層への訴求が可能です。飲食利用不可の制限を踏まえると、サービス・物販・医療・教育系の業態における集客を主軸に据えたコンセプト設計が適しています。


■メリット・注意点
メリットとしては、礼金なし・管理費なしという初期・ランニングコストを抑えやすい条件が整っており、スケルトン渡しのため自社コンセプトに沿った内装設計が可能です。契約形態は普通賃貸借契約（10年自動更新）であり、長期安定した営業基盤を築きやすい点も評価できます。注意点としては、保証金が賃料10ヶ月分（540,000円税込）と一定の初期資金が必要であること、保証会社加入および借家人賠償保険加入が必須条件である点、また飲食店不可の業態制限があること、適格請求書（インボイス）の発行可否が不明である点を事前に確認しておく必要があります。


■プロスパープロジェクトからの一言
駅前4分・スケルトン・礼金なしという条件が揃ったこの物件は、新規出店や業態転換を検討している方にとって自由度の高い選択肢です。飲食不可という条件はありますが、それ以外の業種であれば幅広くご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。