■立地の特徴
愛知県豊橋市雲谷町に位置し、最寄りのJR東海道本線「二川」駅から徒歩圏内にある平屋建て物件です。駐車場は23台分が賃料に含まれており、ロードサイド型の立地として車での来店を主軸とした業態に適しています。市街化調整区域内のため、出店にあたっては開発許可の取得が必要となります。

■商圏の特徴
二川駅の1日乗降客数は4,858人（2021年度）と小規模駅であり、電車利用客を主要ターゲットとする業態には向きません。一方、23台分の駐車場を備えた51.24坪の平屋物件であることから、車での来客を前提とした商圏設計が前提となります。

■向いている業種
現状は中華料理店として営業中の居抜き物件であり、ダクトやグリストラップなどの重飲食対応設備が既に整っている可能性が高く、飲食業態への転用がスムーズです。物件情報上も飲食店可（重飲食は要相談）と明記されており、ラーメン店・定食屋・焼肉店などの業態が検討候補として挙げられます。ただし市街化調整区域のため、業種によっては開発許可の内容や手続きに制約が生じる場合があり、事前確認が不可欠です。

■ターゲット客層
駐車場23台を備えたロードサイド型の立地と51.24坪の店舗規模から、車で来店するグループや家族連れを主なターゲットとした業態設計が現実的です。中華料理店からの居抜きという性格上、テーブル席を活用したボリューム感のある食事業態との相性が想定されます。

■メリット・注意点
メリットとしては、中華料理店の居抜き物件であるため、厨房設備や内装をそのまま活用できる可能性があり、初期投資の圧縮が期待できます。また、23台分の駐車場が賃料に含まれている点は、ロードサイド型業態にとって大きなアドバンテージです。注意点としては、礼金が3ヶ月分、保証金が1,323,699円と初期費用が比較的高めである点に加え、建物売買が必須条件となっており、建物・内装譲渡手数料として売買金額の11%が別途発生します。さらに、仲介手数料（賃料1ヶ月分）と企画手数料（賃料1ヶ月分）も成約時に必要となるため、総初期費用をしっかりと試算したうえで判断することが重要です。契約形態は事業用定期借地権であり、保証会社への加入および借家人賠償保険の加入も必須となっています。

■プロスパープロジェクトからの一言
現在も中華料理店として営業中のため、内覧のタイミングや引き渡し条件については個別に要相談となります。市街化調整区域ならではの手続きや、建物売買を含む契約条件など、確認すべき事項が多い物件だからこそ、早めのお問い合わせをおすすめします。